Почему вообще нужно учитывать доход от аренды
Сдаёте квартиру и получаете деньги — для налоговой это обычный доход. Хотим мы того или нет, но налог на доход от сдачи квартиры в аренду считается так же серьёзно, как зарплата или прибыль бизнеса.
Если совсем упростить, государство смотрит на вас так: «Получаешь доход регулярно — поделись процентом». Вопрос лишь в том, по какому правилу считать налог и как сделать так, чтобы не переплачивать и не иметь проблем.
—
Ключевые термины простым языком
Чтобы разбираться в теме, нужно подружиться с несколькими базовыми понятиями.
Доход от аренды
Доход от аренды — это всё, что вы получаете от жильца за пользование квартирой:
— ежемесячная арендная плата;
— отдельные платежи за парковочное место или кладовку;
— предоплаты, если они не возвращаются.
Коммунальные платежи, которые арендатор платит напрямую управляющей компании, обычно не считаются вашим доходом. Но если деньги за коммуналку идут сначала вам, а вы уже потом платите — формально это тоже ваш доход, просто с расходами.
Налоговая база
Налоговая база — это сумма, с которой считается налог.
Простейшая схема:
> Налоговая база = доход − расходы (если закон позволяет учитывать расходы).
При классическом НДФЛ расходы по аренде (ремонт, мебель, ипотека и т.п.) учесть почти нереально. А вот при налоге для самозанятых или ИП иногда есть варианты, но там уже зависит от режима.
Режим налогообложения
Режим налогообложения для сдачи квартиры в аренду — это набор правил:
— какая ставка налога;
— как считать базу;
— какие отчёты сдавать;
— какие льготы есть.
Главный выбор — оформляться как физлицо, самозанятый или ИП. От этого меняется почти всё.
—
Три основных варианта: как платить налоги с сдачи квартиры в аренду
Дальше — практическая часть: рассмотрим, какие варианты вообще есть и чем они отличаются на деле.
1. Обычный НДФЛ как физлицо
Самый «по умолчанию» вариант: вы сдаёте квартиру, никак не регистрируетесь, просто раз в год подаёте отчет и платите налог.
— Ставка: обычно 13% (для резидентов РФ до 5 млн в год).
— Отчётность: декларация 3-НДФЛ доход от аренды квартиры подаётся до 30 апреля следующего года.
— Оплата налога: до 15 июля.
Этот способ законный, но у него есть минусы:
— нельзя легально уменьшить налог на ремонт, мебель и т.п.;
— отчётность раз в год, легко забыть или запутаться;
— если суммы большие и аренда систематическая, налоговая может сказать: «Это уже предпринимательство».
Мини-диаграмма: как выглядит поток денег при НДФЛ
Опишем схему словами:
1. Арендатор → платит вам 40 000 ₽ в месяц.
2. Вы → тратите деньги как хотите, без отдельных счётов.
3. В конце года → суммируете все поступления (40 000 × 12 = 480 000 ₽).
4. С этой суммы → 13% налога (62 400 ₽).
5. Подаёте декларацию 3-НДФЛ → платите налог → сохраняете квитанции.
Визуально можно представить:
«Арендатор → Вы (480 000 ₽ за год) → Налоговая (62 400 ₽)».
—
2. Самозанятый (Налог на профессиональный доход)
Для многих собственников квартир это самый удобный и выгодный способ.
Суть: вы регистрируетесь в приложении «Мой налог» как самозанятый и платите:
— 4% — если арендатор физлицо;
— 6% — если арендатор — компания или ИП.
То есть при таких же 40 000 ₽ в месяц:
— до 480 000 ₽ в год;
— налог 4% = 19 200 ₽ (против 62 400 ₽ при НДФЛ).
Разница ощутима. Но есть лимит: НПД можно применять, если ваш годовой доход не превышает установленный законом предел (нужно уточнять актуальное значение на сайтe ФНС).
Как это работает на практике, шаг за шагом
1. Регистрируетесь как самозанятый (через «Госуслуги» или приложение «Мой налог»).
2. Каждый раз, когда вам приходит арендная плата, вы:
— открываете приложение;
— создаёте чек;
— вводите сумму;
— указываете, кто платил — физлицо или юрлицо.
3. Приложение само считает налог за месяц.
4. Вам приходит уведомление — вы оплачиваете до 25 числа следующего месяца.
Официальная сдача квартиры в аренду налоги через статус самозанятого — сейчас один из самых мирных и удобных способов выйти из «серой» зоны без лишней бюрократии.
—
3. ИП + спецрежим (УСН или патент)
Этот вариант — уже для тех, кто сдаёт не одну, а сразу несколько квартир, либо одновременно с этим ведёт ещё какую-то деятельность.
Чем удобен ИП:
— можно применять упрощённую систему налогообложения (УСН 6% с дохода или 15% с дохода минус расходы);
— можно купить патент на сдачу жилья — по сути, вы платите фиксированный налог за год.
Но здесь выше бюрократия:
— регистрация ИП;
— отчётность;
— ведение учёта (даже если в упрощённой форме).
Если вы сдаёте одну квартиру — ИП обычно избыточно. Если у вас уже мини-портфель недвижимости, тогда ИП и патент — полезная опция.
—
Сравнение вариантов: где вы выиграете на практике
Пусть аренда квартиры — 40 000 ₽ в месяц (480 000 ₽ в год).
Сравним «на пальцах»:
— НДФЛ (физлицо): 13% от 480 000 = 62 400 ₽;
— Самозанятый (арендатор — физлицо): 4% = 19 200 ₽;
— ИП на УСН 6%: 6% = 28 800 ₽ (плюс расходы на ведение дела, взносы ИП).
При одной квартире чаще всего логика такая:
— хотите минимум бумажной работы — НДФЛ (но дороже по сумме налога);
— хотите экономить на сумме налога и готовы раз в месяц потратить пару минут в приложении — самозанятый;
— сдаёте несколько квартир или коммерческую недвижимость — уже имеет смысл считать варианты с ИП.
—
Как учитывать доход от сдачи в аренду по шагам
Теперь — практическая инструкция, без теории.
Шаг 1. Определитесь с форматом: физлицо, самозанятый или ИП
Для большинства частных собственников, которые сдают 1–2 квартиры, обычно выбор получается таким:
— «Редко сдаю, суммы невелики» → НДФЛ.
— «Сдаю стабильно, хочу меньше налог» → самозанятый.
— «Сдаю много, это почти бизнес» → ИП.
Если вы только начинаете и не уверены, сколько будете зарабатывать, часто удобнее стартовать с НПД, а потом пересмотреть.
—
Шаг 2. Юридически оформите отношения с арендатором
Даже если вы знакомы 20 лет, договор нужен.
Минимум, что там должно быть:
— данные сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации);
— точный адрес квартиры;
— размер и порядок оплаты;
— кто платит коммунальные;
— сроки аренды и порядок расторжения.
Почему это важно:
— при «белой» сдаче договор — ваш аргумент, если у налоговой возникнут вопросы по суммам;
— если арендатор перестанет платить или испортит имущество, договор — основа для защиты в суде;
— при самозанятости договор помогает обосновать источник поступлений на счёт.
—
Шаг 3. Ведите простой учёт поступлений
Не нужно сложных систем, достаточно:
— отдельного банковского счёта или карты для аренды (очень удобно);
— файла или заметки, где вы фиксируете:
— дату платежа;
— сумму;
— от кого пришло.
Для самозанятых это почти полностью закрывает приложение «Мой налог». Для НДФЛ и ИП помогает в конце года не сидеть над выпиской ночами.
—
Шаг 4. Подача и заполнение декларации (если выбрали НДФЛ)
Если вы сдаёте квартиру как обычное физлицо, без НПД и без ИП, то:
1. До 30 апреля следующего года заполняете декларацию 3-НДФЛ доход от аренды квартиры.
2. Вносите суммарный доход за год (например, 480 000 ₽).
3. Система (или инспектор) считает 13% налога.
4. До 15 июля платите сумму по начислению.
На практике большинство делает так: заходит в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, там уже есть шаблон, нужно только указать суммы и тип дохода — «аренда».
—
Шаг 5. Учёт коммунальных и дополнительных платежей
Частая практическая путаница — что делать с коммуналкой.
Есть три типовые схемы:
— Арендатор платит коммунальные напрямую — для вас это не доход, учитывать в налоге не нужно.
— Арендатор переводит вам всё одной суммой (например, 45 000 ₽, из них 40 000 — аренда, 5 000 — коммунальные). Формально ваш доход — все 45 000 ₽, но на практике многие разделяют в договоре и платёжке.
— Фиксированная ставка «всё включено» — тогда вся сумма считается доходом, вы из неё платите коммунальные как расходы (при НДФЛ это не уменьшит налог, а вот при УСН 15% или в бизнес-модели — может).
Лучше всего заранее прописать в договоре, как именно стороны видят структуру платежей.
—
Сравнение с «теневой» сдачей без налогов
Многие по-прежнему сдают «вчёрную», надеясь, что налоговая не узнает. Сравним риски и выгоды без морализаторства.
Что даёт официальная сдача
— Легальность: не нужно бояться запросов по счетам.
— Возможность спокойно использовать ипотечные продукты, показывая банкe официальный доход.
— Меньше стресса, если арендаторы — юрлица: им самим нужен «белый» договор.
При этом официальная сдача квартиры в аренду налоги через статус самозанятого, как правило, не «съедает» львиную долю дохода — особенно по сравнению с НДФЛ.
Риски «серой» сдачи
— Налоговая всё чаще анализирует движение по расчетным счетам. Регулярные одинаковые поступления — явный маркер аренды.
— Если доход выявят, могут доначислить налог, пени и штраф.
— С арендатором вы юридически слабее, потому что формально «договорчика нет» или он без дат/сумм.
—
Практические мини-примеры
Пример 1. Одна квартира, аренда 30 000 ₽, арендатор — семья
— Вариант НДФЛ:
— доход за год — 360 000 ₽;
— налог 13% = 46 800 ₽.
— Вариант самозанятого (4%):
— налог 4% = 14 400 ₽.
Разница почти в 32 400 ₽ в год — это условный один месяц аренды.
Если вы не против поставить приложение и легально работать, экономический смысл очевиден.
—
Пример 2. Две квартиры, одна сдаётся компании под сотрудника
Квартира А: 35 000 ₽/месяц семье.
Квартира Б: 45 000 ₽/месяц компании.
При самозанятости:
— с квартиры А — 4% (физлицо);
— с квартиры Б — 6% (юрлицо).
Такая комбинация встречается часто, и это нормальная история — главное, правильно указывать тип клиента при пробитии чека.
—
Как выбрать режим налогообложения для сдачи квартиры в аренду
Чтобы не утонуть в нюансах, можно задать себе пару простых вопросов:
— Сколько квартир я сдаю и сколько планирую сдавать в перспективе?
— Хочу ли я в будущем показывать этот доход банкам (для ипотеки или кредита)?
— Насколько комфортно мне разбираться в отчётности?
Если:
— квартир одна–две, доход средний, бумажную рутиину не любите — самозанятый: минимум действий, мягкий налог;
— вы уже «играете по-крупному», несколько объектов, коммерческая недвижимость — считайте ИП и патент;
— вы хотите всё по-минимуму и раз в год вспоминать об этом вопросе — НДФЛ с 3-НДФЛ, но имейте в виду, что по деньгам он часто менее выгоден.
—
Краткое резюме
— Любая регулярная сдача квартиры — это доход, с которого налоговая вправе требовать налог.
— Учитывать доход от аренды можно по-разному: как физлицо с НДФЛ, как самозанятый или как ИП — выбор зависит от масштаба и ваших целей.
— Для большинства бытовых ситуаций статус самозанятого даёт оптимальный баланс: низкая ставка, минимум отчётов, всё официально.
— Договор аренды, простой учёт поступлений и своевременная уплата налога закрывают 90% потенциальных проблем.
Если держать в голове эту базовую логику, вопрос «как учитывать доход от сдачи в аренду при налоге» перестаёт быть страшным и превращается в обычную рутину на пару минут в месяц.